La construction de copropriétés à un carrefour - Cinq grands projets

Après une décennie de croissance exceptionnelle, le marché montréalais de la copropriété a amorcé un virage qui soulève bien des interrogations. Quelle sera l’ampleur du ralentissement ? Une période de correction des prix est-elle à prévoir ? La construction neuve risque-telle de piquer du nez ?

Autant de questions qui appellent des réponses. Et les analystes sont unanimes : les mises en chantier d’habitations en copropriété poursuivront leur recul à Montréal en 2013, alors que près de 3 000 nouvelles unités seront prêtes à livrer.

Selon une étude publiée à l’hiver par le Conference Board du Canada et Genworth Canada, un assureur privé de prêts hypothécaires, l’expansion du marché de la copropriété a été portée depuis la récession par un débordement de la demande sur le marché de la revente, des taux d’intérêt faibles et des inventaires décroissants.

La croissance a été forte et rapide. En l’espace de deux ans, les mises en chantier de copropriétés ont fait un bond de plus de 60 %. En 2010, on enregistre la mise en chantier de 10 300 nouveaux appartements.

En 2011, on parle de 12 600 unités. Par contre, l’an dernier, la demande a quelque peu fléchi, affichant un recul de 3,9 %. Les mises en chantier se sont tout de même maintenues au-dessus de la barre des 12 000 unités.

« On constate qu’il y a beaucoup d’unités de copropriété sur le marché par rapport à la demande, mentionne Mark Stamm, viceprésident au développement des affaires pour Genworth. Les prix ont légèrement baissé en mars. Même si on ne doit pas attacher trop d’importance à cette tendance, on s’attend à ce que cette baisse se poursuive au cours de l’année. »

Même son de cloche du côté de Desjardins qui signale, dans son bulletin économique de février, que les stocks accumulés atténueront la pression sur les prix. Leur croissance devrait se situer sous les 2 % cette année. « En réduisant la période d’amortissement maximale à 25 ans pour un prêt dont la mise de fonds se situe entre 5 et 20 %, le gouvernement fédéral a passablement refroidi le marché résidentiel », note Hélène Bégin, économiste principale chez Desjardins.

Léger ralentissement

Une mesure qui touche surtout les premiers acheteurs, qui disposent en général d’une mise de fonds réduite et d’un budget plus limité pour les mensualités hypothécaires. D’un autre côté, la copropriété demeure un produit destiné aux accédants à la propriété, sauf pour les unités les plus luxueuses trouvant preneurs auprès de bébés-boumeurs.

Il n’empêche, selon les analystes, bien que les taux hypothécaires demeurent bas et que la tenue du marché de l’emploi soit généralement positive, le retrait du marché d’une certaine catégorie d’acheteurs nuira tant à la revente qu’à la construction de copropriétés en 2013. Du coup, les stocks d’unités achevées et invendues devraient s’élever au-dessus de leur moyenne des 10 dernières années.

À Montréal, l’inventaire des unités terminées et non écoulées se chiffrait à 1 647 l’an dernier, soit 20 % du marché. Selon les prévisions de Genworth, elles devraient reculer de 2,9 %, pour passer à 1 500 unités d’ici la fin de l’année. « Les constructeurs montréalais ont déjà pris un certain recul dans leur projet, souligne Mark Stamm. Ils se concentrent davantage sur l’écoulement de leur inventaire. D’ici le début de 2014, on devrait voir diminuer la pression sur le marché. »

Les tendances

Il relève au passage que certains projets sont plus faciles à vendre que d’autres, soit en raison d’un coût d’achat plus raisonnable ou de leur emplacement plus propice. Et que le centre-ville de Montréal attire davantage d’acheteurs que la périphérie, où la période de revente s’étire. « Les gens veulent s’installer près de leurs lieux de travail et de loisir et, souvent, éviter l’achat d’une seconde voiture », poursuit-il.

Certains facteurs démographiques, comme les nouveaux arrivants et les retraités, qui veulent se soustraire à l’entretien et faciliter leurs déplacements à l’extérieur du pays, continueront de soutenir le marché à court et à moyen terme. Ces facteurs devraient influencer la construction de copropriétés aux dimensions réduites afin de satisfaire ces clientèles, mais aussi celles des jeunes adultes au début de leur vie professionnelle et des ménages nouvellement formés qui préfèrent la copropriété au logement locatif.

« Il faut aussi se rappeler que la proportion des plus de 55 ans est passée à 28 % en 2012, alors qu’elle était de 22 % en 2000. Les constructeurs doivent en tenir compte dans la planification de leurs projets. Par ailleurs, nous croyons que les niveaux atteints en 2011 et en 2012 sont insoutenables en raison des conditions démographiques. Selon nous, les mises en chantier devraient reculer de 28 % cette année et de 6 % l’an prochain, pour s’établir respectivement à 8 675 et 8 152 nouvelles unités », conclut Mark Stamm.

Cet article est tiré du Supplément thématique – Projets 2013. Pour un accès privilégié à l’ensemble des contenus et avant-projets publiés par Constructo, abonnez-vous !