De nouvelles tours de bureaux à l’horizon au Québec

lcan, l’un des plus importants locataires du centre-ville, qui a annoncé son intention de quitter la Maison Alcan mais qui n’a pas encore déterminé son nouvel emplacement. Malgré une économie frileuse, le marché québécois des édifices de bureaux demeure vigoureux.

Les marchés immobiliers d’entreprises demeureront actifs cette année en sol québécois. À Montréal, notamment, la demande d’espaces de premier rang continuera à limiter les occasions pour les locataires. Du côté de Québec, où la construction de 21 nouveaux édifices de bureaux a passablement rééquilibré le jeu de l’offre et de la demande ces dernières années, le marché poursuivra sa progression malgré des segments de marché moins concurrentiels.

Il n’empêche que de nouvelles tours sortiront de terre en dépit d’une croissance économique plutôt anémique. Comme l’indique RBC dans son rapport de mars 2013, le Québec sera à la traîne de la moyenne nationale. Cependant, le redressement du commerce extérieur et des dépenses de consommation conduira vraisemblablement à une amélioration du produit intérieur brut (PIB), qui devrait passer d’un maigre 0,8 %, en 2012, à 1,2 % cette année.

Bien que le rythme de croissance de l’économie québécoise ait quelque peu fléchi l’an dernier, Newmark Knight Frank Devencore (NKF Devencore) relève, dans une étude publiée fin 2012, qu’environ un million de pieds carrés de locaux de bureaux de catégories A et B ont été absorbés dans la métropole au cours des 24 derniers mois. Du coup, les taux d’inoccupation combinés dans ces catégories ont reculé de 6,1 à 5,8 %.

Quant au marché immobilier de Québec, il s’est transformé radicalement depuis 2009. En l’espace de trois ans, environ 2,3 millions de pieds carrés se sont ajoutés à l’inventaire de la capitale nationale. Dans l’ensemble, les taux d’inoccupation, qui stagnaient autour de 3 % en 2009, sont passés à 7,3 % à la fin de 2012. Le taux d’inoccupation des immeubles de classe A s’établissait à 12,5 % à la même période.

« Toutes catégories confondues, on approche du point d’équilibre qui est de 8 %, souligne Alain Roy, le directeur général du bureau de Québec de la firme Altus InSite. On retrouve donc des conditions qui devraient favoriser les locataires. Cette détente est attribuable entre autres à la construction de nouveaux édifices, pour la plupart de catégorie A. Plusieurs locaux dans les nouveaux projets n’ont pas encore trouvé preneur. »

Le vert a la cote

Il note par ailleurs que la dernière crise économique est venue modifier la donne, même si la RMR de Québec a été plutôt imperméable à la récession. Les locataires, qui semblent avoir été refroidis par la débâcle des marchés financiers, recherchent aujourd’hui des conditions de location plus souples et un environnement de travail plus convivial afin de retenir leurs employés.

À Montréal, le président et chef de la direction de Devencore NK dresse un constat semblable. Les immeubles qui arborent une certification environnementale sont de plus en plus en demande. « Les surcoûts associés aux bâtiments écologiques ont beaucoup diminué, observe Jean Laurin, ce qui représente un attrait à la fois pour les promoteurs et les investisseurs, mais aussi pour les locataires soucieux d’un environnement plus sain. »

Selon lui, les taux d’inoccupation relativement bas qui prévalent dans la métropole – ils se maintiennent autour de 6 % depuis les 12 derniers mois, limitent les options des locataires. Surtout de ceux qui sont à la recherche d’espaces additionnels de 50 000 pieds carrés ou plus. D’où le démarrage récent d’un nouveau cycle de développement avec la construction des tours Deloitte et Aimia, les deux premiers édifices de bureaux à être bâtis au centre-ville depuis le début des années 90.

Autre facteur qui caractérise le marché montréalais et justifie son développement : des taux d’absorption élevés au cours des dernières années. L’étude de NKF Devencore révèle en effet qu’à la fin du deuxième trimestre de 2010, près de 3,7 millions de pieds carrés de bureaux de catégories A et B étaient disponibles. Fin 2012, les espaces libres avoisinaient les 2,7 millions de pieds carrés.

« Autrement dit, le taux d’absorption a été très élevé au cours de la période de reprise qui a suivi la récession, signale Jean Laurin. La force relative du marché locatif génère d’ailleurs beaucoup d’activité d’avant-projet à Montréal, mais ils sont conditionnels à leur financement. » C’est le cas notamment des projets de tours de Westcliffe et Magil Laurentienne, dans le Quartier international, qui sont toujours dans les cartons.

Pour sa part, le Fonds immobilier de solidarité FTQ envisage deux projets, l’un au coin de Sainte-Catherine et de Bleury et l’autre, à l’angle des rues Viger et de Bleury. Les promoteurs sont encore dans l’attente de la décision de Rio Tinto Alcan, l’un des plus importants locataires du centre-ville, qui a annoncé son intention de quitter la Maison Alcan mais qui n’a pas encore déterminé son nouvel emplacement.

Cet article est tiré du Supplément thématique – Projets 2013. Pour un accès privilégié à l’ensemble des contenus et avant-projets publiés par Constructo, abonnez-vous !