Mises en chantier résidentielles : les constructeurs ralentissent la cadence

Après avoir encaissé un recul important des mises en chantier cette année, les constructeurs de bâtiments d’habitation devront maintenir leur cadence de production au ralenti en 2014. La situation durera le temps que les stocks de logements non écoulés, achevés et en construction diminuent et que l’économie reprenne de la vigueur.

Le creux des mises en chantier résidentielles atteint en 2013 est le plus important depuis une dizaine d’années. Il résulte du ralentissement économique progressif des dernières années et d’un ajustement des marchés de l’habitation à la création de nouveaux ménages.

Comme l’a expliqué l’économiste Mathieu Laberge lors de la conférence annuelle de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) tenue récemment à Montréal sur les perspectives du marché de l’habitation, la confiance influe beaucoup sur l’évolution du marché de l’habitation. Celle des acheteurs, par exemple, est largement tributaire de l’activité économique génératrice d’emplois et de revenus qui soutiennent leurs engagements financiers et hypothécaires. Malgré la baisse d’activité de cette année, il prévoit que les principaux indicateurs restent positifs pour l’ensemble des régions du Canada. Il anticipe notamment une croissance favorable du produit intérieur brut (PIB) en 2014, qui se traduira par la création d’emplois et une progression du revenu des ménages, et ce, dans un contexte où les taux hypothécaires demeureront bas.

Dans le marché du neuf, les mises en chantier de maisons individuelles resteront relativement stables au pays, alors que les mises en chantier de logements collectifs effectueront un repli. Il est à noter, au passage, que les facteurs démographiques auront un impact sur la demande de logements et sur l’évolution des prix. La SCHL s’attend à ce que le solde migratoire demeure élevé et que la contribution des premiers acheteurs (25 - 34 ans) s’atténue graduellement.

Pour sa part, le marché de la revente présentera une conjoncture favorable après le ralentissement de cette année. Selon l’économiste, le marché de l’offre et de la demande devrait demeurer près de l’équilibre dans la plupart des centres urbains canadiens en 2014, avec une croissance des prix qui devrait être ramenée près du taux d’inflation, soit 1 %.

Perspectives québécoises

Au Québec, la croissance plutôt lente de l’économie et de l’emploi en 2013 a entraîné une baisse de la demande sur les marchés de l’existant et du neuf. Selon Kevin Hughes, économiste principal à la SCHL pour le Québec, la perte de vigueur du marché de la revente et le niveau élevé des stocks de logements neufs expliquent la diminution considérable des mises en chantier d’habitations cette année. Pour 2014, il prévoit que les marchés de l’existant et du neuf seront soutenus par un raffermissement de l’économie et un resserrement du marché de la revente.

Affaiblies par la conjoncture et la détente du marché de la revente, les mises en chantier de maisons individuelles accusent une diminution qui pourrait atteindre 17,2 % d’ici la fin de l’année. Du côté des logements collectifs, la baisse totaliserait 24,3 %. En 2014, le nombre de mises en chantier de maisons individuelles et de logements collectifs sera relativement stable (13 200 et 23 500 respectivement). La maison individuelle devrait cesser de perdre des parts de marché, tandis que le segment de la copropriété poursuivra sa phase d’écoulement.

Les transactions sur le marché de la revente, pour leur part, ont accusé une diminution de 5,5 % cette année. L’an prochain, lorsque les conditions seront plus propices à l’achat d’une habitation, elles devraient augmenter d’environ 2,6 %. Étant donné que la demande de logements existants s’est contractée et que l’offre a pris de l’expansion, les prix ont subi moins de pression à la hausse cette année, avec un prix moyen se situant autour de 268 000 $. Il devrait en être de même tout au long de 2014, avec un prix moyen avoisinant les 270 000 $. 

 Perspectives régionales

La SCHL note que tous les segments du marché du neuf sont en forte baisse (-27 %) depuis le début de l’année dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal. Elle prévoit que le nombre de mises en chantier augmentera légèrement, mais il se situera toujours à de bas niveaux par rapport aux années antérieures. Au total, 16 300 nouveaux logements seront mis en chantier, soit une hausse de 1 % par rapport à 2013. Les mises en chantier de copropriétés continueront de diminuer en raison du nombre relativement élevé d’unités neuves et existantes invendues.  

Deux différentes études démontrent que le pourcentage d’investisseurs sur le marché des copropriétés de la RMR de Montréal oscillait entre 10 et 15 % en 2012. Il est toutefois en légère hausse depuis quelques années. Pour sa part, le pourcentage de copropriétés qui sont achetées et revendues rapidement (à l’intérieur d’un an) demeurait faible et stable à environ 3 % en 2012.

Du côté de Québec, la demande d’habitations restera soutenue par la solidité de l’emploi, mais elle sera moins forte qu’au cours des dernières années. Les mises en chantier devraient terminer l’année avec une baisse de 30 %, et elles régresseront de 11 % l’an prochain. Par ailleurs, la région connaîtra une hausse de son bilan migratoire en 2014, ce qui devrait alimenter la demande d’habitations, plus particulièrement pour le marché locatif. Le prix moyen des habitations ne devrait augmenter que de 2 %.

Les six RMR du Québec auront enregistré une baisse notable des mises en chantier cette année et la moitié d’entre elles connaîtront un autre recul l’an prochain. La détente récente du marché se traduira par une faible hausse des prix de revente. Sur le marché locatif, l’activité devrait rester stable, tout comme les taux d’inoccupation. Même chose pour le marché des résidences pour personnes âgées. Somme toute, la construction d’habitations marquera une certaine pause en 2014, tandis que le marché de la rénovation continuera de croître avec des dépenses qui dépassent les investissements dans la construction neuve.

Prévisions du marché de l’habitation pour 2013 et 2014

Source : Société canadienne d’hypothèques et de logement

Légende : ND (non disponible)

Cet article est paru dans l’édition du jeudi 5 décembre 2013  du journal Constructo. Pour un accès privilégié à l’ensemble des contenus et avant-projets publiés par Constructo, abonnez-vous !