Construction résidentielle : la SCHL prévoit un ralentissement en 2011

Les marchés de l’habitation ont été plus dynamiques que prévu au Québec en 2010. La vigueur de la relance économique, l’évolution démographique et les conditions d’emprunt favorables ont en effet suscité un rattrapage et un devancement des achats. Toutefois, les principaux indicateurs accusent un essoufflement depuis l’été, annonçant un ralentissement d’activité pour 2011. Les économistes de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) anticipent, entre autres, un repli des mises en chantier et une modération de la demande de logements.

Malgré toutes les perspectives de ralentissement, les économistes ne craignent pas un effondrement de l’activité dans le secteur résidentiel. Selon leurs pronostics, la relance économique québécoise se limitera à une croissance de 2,4 % du PIB et de 1,4 % de l’emploi l’an prochain. Les taux hypothécaires, eux, devraient rester stables encore un certain temps, mais ils pointent vers une remontée.

Sur le plan démographique, le taux de natalité restera stable et le bilan migratoire demeurera élevé avec un excédant de 52 000 personnes. La formation de ménages devrait également se maintenir, sauf ceux de 75 ans et plus, toujours au ralenti. Malgré le vieillissement de la population, les projections démographiques de la SCHL indiquent que le nombre d’acheteurs sera toujours supérieur à celui des vendeurs au cours des 20 prochaines années. Globalement, il faut retenir que les principaux facteurs économiques et démographiques auront pour effet de modérer l’offre et la demande d’habitations tout en favorisant un certain rééquilibrage entre les acheteurs et les vendeurs.

Dans le marché du neuf, les économistes de la SCHL prédisent une diminution de 10,6 % des mises en chantier en 2011. Cela se traduira par la production de 45 000 nouvelles habitations, comparativement aux 50 350 unités prévues pour l’année en cours, ce qui représente tout de même un volume supérieur à celui de 2009 (43 403). Pour l’ensemble du Québec, le créneau des maisons individuelles reculera d’environ 3 % avec 18 750 mises en chantier, tandis que le segment des logements collectifs chutera d’environ 15 % pour totaliser 26 250 nouvelles unités.

Dans le marché de l’existant, le nombre de reventes de logements restera à peu près au même niveau que cette année avec 80 500 transactions anticipées à l’échelle de la province. Le desserrement de l’offre et la modération de la demande tendront à équilibrer le marché de la revente, ce qui aura aussi pour effet de limiter la hausse des prix à environ 2,5 % en moyenne. Les derniers résultats du Financial Industry Research Monitor (FIRM) confirment la tendance à la baisse des intentions d’achat pour la prochaine année, surtout chez la clientèle des acheteurs d’une première habitation.

Les marchés moteurs de Montréal

À l’échelle régionale, la construction résidentielle a rebondi dans le Grand Montréal en 2010 à la faveur de la rareté de l’offre sur le marché de la revente. Faisant écho à la détente du marché de la revente, la construction d’habitations a progressivement perdu de son intensité dans la deuxième moitié de l’année, surtout dans le segment des maisons individuelles. La construction de maisons individuelles représentera moins de 3 mises en chantier sur 10 en 2010 et en 2011 dans cette région. La baisse d’intensité dans ce créneau s’expliquerait par l’accroissement du nombre d’acheteurs qui optent davantage pour des résidences plus abordables comme les logements en copropriété, les jumelés ou les maisons en rangée.

En tout, la SCHL estime à 21 400 le nombre d’habitations mises en chantier cette année dans le Grand Montréal, ce qui représente une hausse de 11,2 % par rapport à 2009. Pour l’an prochain, elle prévoit plutôt une baisse de 8,9 % pour totaliser 19 500 nouvelles habitations.

Dans le marché du neuf, la construction d’habitations pour propriétaires-occupants (maisons unifamiliales) est en croissance surtout du côté de la Rive-Nord. Par ailleurs, la SCHL constate qu’il y a de plus en plus de mises en chantier de type copropriété sur la Rive-Sud, sur la Rive-Nord et à Vaudreuil-Soulanges. Il est à remarquer à ce propos que le nombre des mises en chantier de logements en copropriété atteindra tout près de 10 000 unités cette année, ce qui égalise le record enregistré en 2004 dans la région métropolitaine.

Dans le marché de l’existant, le nombre de transactions n’augmentera que de 0,5 % en 2010, tandis que le prix moyen progressera de 7,7 % pour s’établir à 296 000 $. Selon les prévisions, ce marché devrait enregistrer 42 600 transactions l’an prochain. Avec une croissance des prix de 2,4 % pour atteindre 303 000 $ en moyenne, le marché tendra à devenir plus équilibré en termes de ratio vendeurs/acheteurs, surtout sur la Rive-Nord et à Vaudreuil-Soulanges pour les maisons unifamiliales et sur la Rive-Nord et Laval pour les copropriétés. Le marché locatif, lui, restera serré avec un taux d’inoccupation oscillant entre 2,5 % et 2,4 % à Montréal.

Concernant les résidences pour aînés, la SCHL prévoit finalement que la construction restera limitée en 2010 et 2011 en raison de l’essoufflement de la demande. Elle évalue que la croissance de la population des 75 ans et plus sera plus rapide en banlieue que sur l’île de Montréal au cours des 10 prochaines années. En ce moment, les taux d’inoccupation les plus élevés de ce marché sont Vaudreuil-Soulanges, l’ouest et le centre de l’île, en particulier les résidences du type chambres avec pension.