Des changements à prévoir dans le domaine de la copropriété

5 juin 2019
Par Pierre-Luc Déry

Le Gouvernement du Québec a déposé, en avril dernier, le projet de loi 16 qui vise à réformer le domaine de l’habitation par diverses dispositions législatives relatives à la copropriété divise et à la Régie du logement (RDL).

 

Ce projet de loi propose notamment des mesures réformant la gestion de la copropriété, de l’inspection de bâtiment, ainsi que les informations à fournir aux acheteurs. Plusieurs organisations en lien avec l’industrie de la construction ainsi que de la gestion de bâtiment ont émis leurs opinions et formulé des recommandations lors du dépôt du projet de Loi ou bien lors de consultations ayant eu lieu en mai 2019.

 

Réforme copropriété

Une des propositions majeures du projet de loi 16 est la mise en place d’une contribution annuelle des copropriétaires au fonds de prévoyance, fixée conformément à une étude établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant. Cette proposition abrogerait la règle actuelle exigeant le versement d’au moins 5 % des contributions aux charges communes du syndicat au fonds de prévoyance.

 

Tout immeuble détenu en copropriété divise devra aussi faire l’objet d’un carnet d’entretien tous les cinq ans. De plus, le projet de loi veut imposer au promoteur, dans le cas de copropriétés neuves, l’obligation de fournir les plans, les devis ainsi que tout document donnant des renseignements sur l’état de la copropriété,  de même qu’au syndicat la responsabilité de maintenir l’information à jour et accessible.

 

Recommandations

Si l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec se réjouit de ces propositions, il tient tout de même à recommander que le carnet d’entretien soit également révisé par un membre d’un ordre professionnel parallèlement à l’étude du fonds de prévoyance. Pour l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), il serait souhaitable de viser également la formation des gestionnaires de copropriétés qui offrent ces services, devenus, avec les années, de plus en plus complexes.

 

De son côté, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) croit essentiel que le projet de loi 16 prévoie l’encadrement des gestionnaires de copropriété, ce qui n’est présentement pas le cas. La mise en place de ce mécanisme, qui existe et remplit son rôle dans d’autres provinces, contribuerait à la confiance du public. L’Ordre des administrateurs agréés du Québec souhaite revoir ces dispositions dans le projet de loi, alors qu’elles avaient été pourtant prévues dans le projet de loi 401, présenté en juin 2018 à l’Assemblée nationale.

 

L’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) appuie les dispositions du projet de loi, de même que les propositions d’adoption de la pratique du carnet d’entretien et de réalisation d’une étude de fonds de prévoyance pour les syndicats de copropriété. L’APCHQ recommande toutefois l’entrée en vigueur par phase, selon les années de construction, sur une période de cinq ans, en plus d’une campagne de sensibilisation. Ainsi, il serait possible de s’assurer que les immeubles les plus susceptibles d’avoir des réparations à court terme seront les premiers à entrer dans le nouveau cadre juridique. Ajoutons également que cela permettrait aux professionnels, qui réaliseront les études demandées par la loi, de pouvoir répondre à la demande.

 

Dans le même ordre d’idées, la Chambre des notaires invite le gouvernement à mettre en place un plan d’action qui facilitera le déploiement des nouveautés législatives et réglementaires lors de leur entrée en vigueur. Des actions de sensibilisation et d’information doivent également être déployées auprès du public. Finalement, des mesures doivent être mises en place pour faciliter l’accès à la justice des citoyens et régler les conflits qui surviennent. À cet effet, la mise sur pied de projets pilotes privilégiant les modes alternatifs de règlement des différends, tels que la médiation, devrait être considérée par le gouvernement.   

 

Inspecteurs en bâtiment

La Régie du bâtiment du Québec (RBQ) se verra également confier de nouveaux pouvoirs réglementaires lui permettant d’encadrer les inspections en bâtiment.  Ainsi, il sera désormais nécessaire d’obtenir de la RBQ un certificat afin d’exercer la profession d’inspecteur en bâtiment. Des gens qui n’ont pas les compétences ou la formation adéquate ne pourront donc plus s’improviser inspecteurs en bâtiment.

 

Recommandations

Si cette mesure a été dans l’ensemble bien accueillie, certaines organisations restent tout de même prudentes. L’OACIQ attend de voir comment le régulateur va établir des normes de pratique uniformisées, ainsi que des obligations en matière de conventions de services et de rapports d’inspection. Rappelons que l’OACIQ a déjà mis en place un mécanisme d’accréditation des associations à adhésion volontaire en inspection de bâtiment et a établi des critères par voie réglementaire dans le cadre de transactions immobilières issues du courtage immobilier.

 

Une définition plus précise des types d’inspection et l’harmonisation des pratiques d’inspection, notamment quant aux conventions de services conclues avec le public et aux rapports d’inspection remis aux consommateurs standardisés, sont des éléments qui nécessitent, selon l’OACIQ, une intervention rapide du législateur.

 

De son côté, l’Ordre des ingénieurs recommande que les inspecteurs en bâtiment aient un rôle clairement défini, et ce, afin d’assurer la cohérence des différentes lois en matière de construction. Les inspecteurs en bâtiment devraient également répondre à des normes de compétence et détenir une assurance responsabilité professionnelle.

 

Par sa part, Garantie de construction résidentielle (GCR) recommande au gouvernement et à la RBQ de former un groupe de travail composé des parties prenantes concernées par la mise en place d’une certification des inspecteurs. Ce groupe de travail pourrait contribuer à la réflexion entourant l’élaboration des critères liés à la certification.

 

Le projet de loi ne touche toutefois pas à l’inspection préréception d’un bâtiment résidentiel neuf. En effet, il faut savoir que lorsqu’un acheteur fait l’acquisition d’une propriété neuve, l’entrepreneur a l’obligation de faire le tour de la propriété en sa compagnie avec une liste d’éléments à vérifier, conformément à ce que prévoit le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.  GCR conseille depuis longtemps aux consommateurs d’être accompagnés d’un professionnel lorsqu’ils effectuent l’inspection préréception du bâtiment. La raison est fort simple : ceux-ci ne sont pas en très grande majorité des experts en construction. Or, une enquête menée pour le compte de GCR et dont les résultats ont été rendus publics en avril dernier démontre que 74 % des acheteurs d’une habitation neuve en 2018 n’étaient pas accompagnés par un professionnel lors de l’inspection préréception. C’est pourquoi, dans une optique de protection des consommateurs, GCR recommande au gouvernement de prévoir l’obligation que l’inspection préréception d’un bâtiment résidentiel neuf soit effectuée en compagnie d’un professionnel du bâtiment neutre.

 

Transparence

Les acheteurs de copropriétés bénéficieront davantage de transparence en ayant accès aux renseignements concernant l’immeuble et le syndicat. Le projet de loi inclut des dispositions qui assureront l’obligation de procurer toutes les informations nécessaires, notamment concernant la gestion des parties communes, aux futurs acheteurs pour qu’ils puissent faire un choix éclairé lors d’une transaction de copropriété, les empêchant ainsi de se retrouver dans une situation précaire.

 

Recommandations

L’accès, par un promettant-acheteur, aux documents pertinents de la copropriété devrait être renforcé, selon l’OACIQ, par une obligation spécifique du syndicat des copropriétaires de les lui fournir, puisque cela contribue grandement au bon déroulement des transactions immobilières.

 

Le carnet d’entretien d’un immeuble étant un document essentiel pour assurer l’intégrité et la sécurité de l’immeuble, l’Ordre des ingénieurs recommande qu’il soit préparé par un professionnel compétent, afin que ce document soit fiable et crédible. Pour sa part, GCR a suggéré au gouvernement de créer un registre des non-conformités pour les inspections préachat.