La réglementation entourant la location de courte durée de type Airbnb

Toutefois, nombreuses sont les personnes utilisatrices de cette plateforme qui ignorent la réglementation entourant une telle location; les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles sont aussi nombreux à se questionner sur la façon de mieux gérer cette sous-location de court terme effectuée par leurs occupants.

L’attestation de classification

La Loi sur les établissements d’hébergement touristique^[1] et son règlement ^[2] imposent l’obligation à toute personne exploitant un établissement d’hébergement touristique d’obtenir une attestation de classification, laquelle ne peut être délivrée sans un certificat de conformité à la réglementation municipale.

La définition d’établissement touristique inclut tout établissement dans lequel au moins une unité d’hébergement (chambre, lit, suite, appartement, maison, chalet, prêt-à-camper, site pour camper, etc.) est offerte en location, contre rémunération pour une période n’excédant pas 31 jours, à des touristes, sur une base régulière d’une même année civile et dont la disponibilité est rendue publique.

La notion de touriste, quant à elle, est plutôt large et vise une personne qui fait un voyage d’au moins une nuit et d’au plus un an, à l’extérieur de la municipalité où se trouve son lieu de résidence, à des fins d’agrément ou d’affaires.

Il faut donc comprendre de la définition complète d’établissement touristique qu’une personne qui offre son appartement en location une seule fois par année pendant ses propres vacances estivales, par exemple, ne le fait pas sur une base régulière au cours d’une même année civile et n’est donc pas assujettie à l’obligation d’obtenir une attestation de classification.

La notion de 31 jours et moins s’avère aussi importante. En effet, au-delà de cette durée, la jurisprudence a considéré qu’il ne s’agissait plus d’une activité commerciale de location, mais d’une intention d’y établir sa résidence, et donc d’un usage résidentiel.

Finalement, l’affichage d’une offre de location est également un élément déterminant pour qu’une unité d’hébergement soit considérée comme un établissement touristique. Une personne qui louerait régulièrement son appartement, par bouche-à-oreille entre des connaissances, sans jamais l’afficher, ne serait pas dans l’obligation de détenir une telle attestation de classification.

La taxe de vente du Québec et la taxe sur l’hébergement

Afin de résoudre le problème d’iniquité soulevé par certains hôteliers à l’effet que des propriétaires ou des locataires s’affichant sur Airbnb leur faisaient de la concurrence déloyale en ne chargeant pas les mêmes taxes qu’eux-mêmes devaient imposer à leurs clients, l’Entente de conformité fiscale relative à la taxe sur l’hébergement à l’égard des hôtes utilisant la plateforme « Airbnb » a été conclue le 21 juillet 2017 afin de solutionner ce problème. Cette entente prévoit que les hôtes n’ont pas à s’inscrire afin de percevoir les taxes applicables, mais qu’Airbnb doit le faire directement, par la plateforme au moment d’une réservation. Airbnb doit remettre les montants ainsi perçus à Revenu Québec quatre fois par année.

La réglementation municipale

Tel qu’il a été précédemment mentionné, la réglementation municipale doit être respectée pour que les hôtes Airbnb puissent obtenir leur attestation de classification. Or, les municipalités ont utilisé plusieurs avenues distinctes pour régir un tel usage. Certaines plus petites municipalités n’ont pas encore modifié leur zonage pour tenir compte de cette nouvelle réalité. Il faut alors interpréter les règlements dans leur ensemble afin de déterminer si la location de courte durée est permise. De façon générale, la jurisprudence a déterminé que dans des zones où seuls des usages résidentiels étaient permis, la location de courte durée, usage de nature commerciale, ne pouvait pas l’être. D’autres villes, par exemple Montréal, sont venues contingenter cet usage en prévoyant une distance de 150 m minimum entre deux usages nommés « résidence de tourisme ». Et d’autres villes comme Québec sont en réflexion sur la façon dont elles désireront gérer de tels usages et ont adopté des règlements de contrôle intérimaire dans l’attente de prendre position.

Il est important de souligner que puisque la location de courte durée est considérée comme un usage commercial, la fiscalité municipale s’en trouvera affectée en ce que les établissements détenant leur attestation de classification ne seront plus considérés comme résidentiels et seront alors taxés en conséquence.

En conclusion

Les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles peuvent s’appuyer sur la réglementation municipale applicable et sur la loi provinciale afin de s’assurer que leurs occupants louent leur unité dans les règles. Au-delà de ce qu’ont prévu la législation et la réglementation, rappelons que le contrat est la loi des parties. En conséquence, il serait possible, dans une déclaration de copropriété, une servitude, un règlement de l’immeuble, d’interdire de telles locations de courte durée. Plusieurs exemples en jurisprudence ont démontré que de telles règles privées étaient valables, même quand la réglementation publique aurait pu permettre cet usage.

Le présent article constitue un résumé de l’article complet rédigé par l’auteure et sa collègue Me Audrey-Anne Béland intitulé « La réglementation municipale à l’ère d’Airbnb » et publié dans les Développements récents en droit municipal 2018, lequel est accessible au https://edoctrine.caij.qc.ca/developpements-recents/442/368988864/#_Toc515025644

1. RLRQ, c. E-14.2

2. Règlement sur les établissements d’hébergement touristique, RLRQ, c. E-14.2, r. 1